Betaalbaar wonen

Overal en voor iedereen

Iedere Utrechter moet kunnen (blijven) wonen in een betaalbare woning in de buurt of wijk van zijn of haar voorkeur. Dat is nu niet het geval.  Noodgedwongen verlaten veel Utrechters met een lager inkomen de stad. Terwijl velen van hen al heel lang in Utrecht wonen, hier soms zelfs zijn opgegroeid, en niets liever willen dan bij hun vrienden of familie blijven wonen.

De inzet van EenUtrecht is om van Utrecht een stad te maken, waar betaalbaar kan worden gewoond. Niet alleen voor sommige buurten en Utrechters, maar in elke buurt en voor iedereen.

Foto: Flickr, harry_nl 

BEKIJK HIERONDER ONZE STANDPUNTEN

Utrecht gaat nog niet ver genoeg in het begrenzen van de woningmarkt. Strengere regels op o.a. zelfbewoning en anti-speculatie zijn hard nodig. Zelfbewoningsplicht is sinds kort (2020) vereist voor woningen tot € 307.400, als ook een anti-speculatiebeding van 5 jaar. Dat moet strenger, bijv. door de zelfbewoningsplicht bij koop toe te passen op álle woningen; als ook voor alle huurwoningen en het anti-speculatiebeding voor kopers te verlengen naar 10 jaar (mogelijk afbouwend). Daarnaast zal het nodig zijn voor álle huur- en koopwoningen maximale huur- en (ver)koopprijzen vast te stellen.  Als een verhuurder verhuurt boven dat maximum verliest deze zijn vergunning om te verhuren of dient deze een veel hogere OZB te betalen. Als een koper koopt boven het vastgestelde maximum wordt nadien een veel hogere OZB berekend.

Met het vaststellen van maximale huur- en (ver)koopprijzen voor alle woningen – in elke buurt en voor elk bestemmingsgebied en bij elk nieuwbouwproject – zal de gemeente tegelijkertijd ook op een effectieve manier de grondspeculatie van projectontwikkelaars en vastgoedeigenaren en -beleggers kunnen tegengaan, laat staan dat de gemeente zelf als grondspeculant de prijzen van woningen onnodig (verder) opdrijft; zoals in de afgelopen jaren op een volstrekt verkeerde manier is gedaan in bijvoorbeeld de ontwikkeling van nieuwbouw op de Merwedekanaalzone. [1]   

[1] Zie ook het artikel hierover in de Nieuwe Utrechtse Krant (NUK) d.d. 7 oktober 2021: https://denuk.nl/ontmaskert-de-utrechtse-raad-vandaag-het-eigen-stadsbestuur-als-grondspeculant/

Utrecht zet nu te veel in op de ‘dure’ sociale huur (dat moet blijkbaar stijgen van 32% nu naar 35%?) en veel te weinig op de ‘goedkopere’ (sociale) koop. Kopen is nu (zeker de komende twee decennia) veel goedkoper dan huren en waarom Utrechters met lagere inkomens laten wonen in de duurste woonoplossing: die van de huur? Stimuleer bijv. het aankopen van de eigen (sociale) huurwoning en bevorder waar mogelijk allerlei vormen van sociale koop (dat deel kopen wat je kunt betalen). De gemeente gaat daarom actief de huurders in de sociale huursector, die dat willen, ondersteunen in het kunnen kopen van een sociale huurwoning. Hierover maakt de gemeente bindende afspraken met alle Utrechtse woningcorporaties. Bijvoorbeeld met aantrekkelijke varianten van sociale koop van huurwoningen (o.a. bijv. met kortingsregelingen bij de aankoop) en eerste recht van koop (bij verkoop van de sociale huurwoning door de woningcorporatie).

Het verkopen van sociale huurwoningen mag alleen als sprake is van een ‘sociale koop’; ofwel als de koper een beperkt inkomen en budget heeft én is aangewezen op een goedkope(re) koopwoning. Dat zal vaak het geval zijn voor de huurder zelf die dus de ruimte moet krijgen om zijn eigen sociale huurwoning te kunnen kopen. Als er geen sprake is van een sociale koop mag de sociale huurwoning dus ook niet worden verkocht.

Ten slotte kan sociale koop ook plaatsvinden als bewoners (huurders én kopers) gezamenlijk een woongebouw of cluster van woningen/appartementen kopen, deze al dan niet ook zelf (laten) bouwen of door de woningen ‘over te kopen’ (als huurders) van bijv. een woningcorporatie. Dan kan het gaan om een volledige koop of een gedeeltelijke (sociale) koop of door bijv. gezamenlijk als huurders alleen het dagelijks onderhoud zelf te organiseren. De gemeente gaat deze vormen zeer actief ondersteunen, o.a. waar nodig door de betreffende woongroepen en/of coöperatieven bijv. te voorzien van deskundige begeleiding, garantiestellingen en/of netwerken.

Utrecht bestraft i.p.v. beloont nu nog het delen/splitsen van woningen. Grote woningen meer en beter kunnen ‘delen’ zorgt voor meer en goedkoper aanbod. Het splitsen (in appartementen) en omzetten (in kamers) van woningen is nu een kostbare zaak. De omgevingsvergunning hiervoor moet veel eenvoudiger en goedkoper; wel met strikte eisen aan bewoning en zorg voor de leefomgeving. Het wordt dus makkelijker om een woning kadastraal te splitsen, zolang er geen zwaarwegende bezwaren tegen zijn vanuit de buurt (de omwonenden).

. Datzelfde geldt ook voor het stimuleren van het verhuren van kamers in (grote) woningen (maximaal 50% van de eigen woning), o.a. door de regels rondom (onder)verhuur van delen van de eigen woning te vereenvoudigen. Hierdoor zullen veel – vaak oudere (soms eenzame) alleenstaanden in voor hen grote woningen – ook weer veiliger en prettiger kunnen wonen. Zo ontstaan ook veel meer kleine (deel)woningen voor de snel groeiende groep van alleenstaanden, onder wie veel starters, jongeren en/of studenten.

Utrechters, onder wie veel alleenstaande ouderen, die in een voor hen te grote woning wonen moeten maximaal de ruimte krijgen om te verhuizen – als zij dat zelf graag willen – naar een kleinere (meer passende) woning: ‘van groot naar beter’. Daardoor worden ook ruimtes in de stad beter benut. De gemeente stimuleert dit maximaal en waar nodig worden daarvoor de voorrangsregels aangepast.

Daarnaast moeten alle leegstaande gebouwen, waaronder lege kantoorpanden en ruimtes boven winkels, maximaal beschikbaar komen voor woningen; waar nodig onder druk van de gemeente.

Utrecht gaat uit van te veel grootschalige nieuwbouw. Kleinere projecten zijn makkelijker, goedkoper en beter in te passen (óók voor de buren!). Grootschalig nieuwbouwen vraagt plaatselijk om enorme aanpassingen van voorzieningen, terwijl kleinschalig ‘tussendoor’ enkele woningen tussen voegen veel beter gebruik maakt van (de grenzen van) bestaande voorzieningen. Dus kleinschalig verdichten is beter dan (veel te) duur grootschalig verdichten of compleet nieuw bouwen in de ‘polder’. Een andere belangrijke ‘prijsremmer’ is door slim te bouwen, namelijk met gestandaardiseerde woningen op ‘bestelling’. Zo ontstaat tegelijkertijd een grotere verscheidenheid van woningen in een straat en worden buurten minder eentonig.

Elke buurt of (sub)wijk heeft minimaal 20% goedkope ‘sociale’ woningen (huur en koop), minimaal 20% woningen in het middensegment (huur en koop) en maximaal 40% dure woningen (huur en koop), bij voorkeur zo veel mogelijk verspreid over alle buurten in die (sub)wijk; tenzij er hele goede redenen zijn om hiervan af te wijken. Studenten wonen dus niet alleen op de Uithof maar verspreid over de hele stad, in de toekomst ook in de nieuwbouwwijk Merwedekanaalzone. Als er in een wijk minder dan 20% goedkope woningen (huur en koop) zijn mag er in die wijk voorlopig alleen goedkoop c.q. sociaal en worden bijgebouwd. Datzelfde geldt ook voor de 20% middenwoningen.

Als er in een buurt of (sub)wijk minder dan 20% goedkope woningen zijn (huur én koop) mag er in die buurt of (sub)wijk alleen goedkoop c.q. sociaal worden bijgebouwd; dus in beginsel 100% sociale huur én sociale koop erbij. Datzelfde geldt ook voor de 20% woningen in het middensegment. In alle andere buurten of (sub)wijken geldt dat er 20 tot 40% goedkope woningen (sociale huur en sociale koop) en 20 tot 40% woningen voor het middensegment moeten worden bijgebouwd, afhankelijk van de situatie per wijk. Voor heel Utrecht geldt dat we in de komende jaren vooral extra woningen goedkoop en middensegment nodig hebben én bij alle nieuwbouw samen zullen moeten inzetten op minimaal 40% goedkope woningen (huur én koop) en minimaal 20% middensegment erbij.

Bij elk nieuwbouwproject en elke renovatie waarbij woningen vrij komen stelt de gemeente dwingende eisen vast voor de te realiseren minimum percentages goedkoop/sociaal en middensegment. Het onderscheid tussen huur en koop is hierin minder relevant. Daarmee wordt Utrecht een ongedeelde stad en bereikbaar voor elke Utrechter, ongeacht zijn of haar inkomen.

Allerlei woonvormen, waarin Utrechters gezamenlijk een gemeenschappelijke ruimte delen, worden extra ondersteund en waar mogelijk krijgen zij met voorrang ruimtes toegewezen. Zodoende ontstaat ruimte voor de vele wooncollectieven en wooninitiatieven (van bijvoorbeeld ouderen of groepen migranten) om samen – in een eigen gekozen vorm – te gaan wonen.

Als iemand langer dan 10 jaar in Utrecht heeft gewoond is er een terugkeergarantie en kan zo iemand altijd met voorrang – waar dat mogelijk is – (terug) verhuizen naar een nieuwe woning in de stad. Op die manier kunnen Utrechters (opnieuw) wonen in de stad waar zij zijn ‘geworteld’.

Makelaars (huur en koop) hebben al ruim 20 jaar alle ruimte om te handelen. Hoe zij makelen wordt steeds ‘vrijer’ en gebeurt steeds meer achter ‘gesloten deuren’. Biedingen zijn niet meer transparant, zonder aankoopmakelaar kom je er bijna niet meer tussen en de courtages zijn hoger naarmate de prijzen stijgen. Als in de komende jaren de vergunning weer wordt ingevoerd voor het beroep van makelaars biedt dat de gelegenheid voor de gemeente om weer eisen te kunnen stellen aan de makelaar als het gaat om bijv. courtages, transparantie, concurrentie en het niet bij opbod verkopen van woningen.

Houdt de makelaar zich niet aan de regels dan verliest deze zijn/haar vergunning. Vooruitlopend op die landelijke regeling kan de gemeente Utrecht alvast proefdraaien.

Een groot deel van de woonlasten zijn energielasten. De gemeente gaat alle bewoners die dat willen, actief ondersteunen bij het verduurzamen van de eigen woning, bijvoorbeeld door het deels subsidiëren van de aankoop van zonnepanelen op de eigen woning of op nabijgelegen vastgoed. Daarnaast biedt de gemeente alle daken die zij in eigendom heeft actief aan aan Utrechtse buurtinitiatieven voor het opwekken van zonne-energie. Daarmee stimuleert de gemeente dat Utrechters zichzelf kunnen voorzien van energie. Tegelijkertijd zet de gemeente zich er voor in dat de opbrengsten er van ook daadwerkelijk bij deze Utrechters terecht komen.