Betaalbaar en duurzaam wonen

Utrecht gaat nog niet ver genoeg in het begrenzen van de woningmarkt. Strengere regels op o.a. zelfbewoning en opkoopbescherming (anti-speculatie) zijn hard nodig. Zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw en een opkoopbescherming voor bestaande woningen is sinds enkele jaren (2020/22) vereist. Dat moet en kan strenger door de zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming ook van toepassing te verklaren bij woningen met WOZ tot bijvoorbeeld circa € 800.000 én met de eis dat de woning niet mag worden verhuurd gedurende een periode van minimaal 6 tot 10 jaar.
Daarnaast is het nodig dat de gemeente bij het vaststellen van omgevingsplannen en het afgeven van omgevingsvergunningen voor álle huur- en koopwoningen in de nieuwbouw maximale huur- en (ver)koopprijzen vastlegt.  Als een verhuurder verhuurt boven dat maximum verliest deze zijn vergunning om te verhuren of dient deze een veel hogere OZB te betalen. Als een koper koopt boven het vastgestelde maximum wordt nadien een veel hogere OZB berekend. 
Met het vaststellen van maximale huur- en (ver)koopprijzen voor alle nieuwbouwwoningen zal de gemeente op een effectieve manier grondspeculatie van projectontwikkelaars en vastgoedeigenaren en -beleggers kunnen tegengaan, laat staan dat de gemeente zelf als grondspeculant de prijzen van woningen onnodig (verder) opdrijft; zoals in de afgelopen jaren op een volstrekt verkeerde manier is gedaan in bijvoorbeeld de ontwikkeling van nieuwbouw op de Merwedekanaalzone.

De gemeente Utrecht bestraft i.p.v. beloont nu nog het woningdelen en splitsen van woningen, het omzetten van woningen naar kamerverhuur en het uitbreiden van een woning met een dakkapel, serre of opbouw. Bestaande woningen meer en beter kunnen delen, kunnen ‘verkameren’ en kunnen uitbouwen zorgt voor meer en goedkoper aanbod. Hard nodig in een tijd van ‘wooncrisis’. Bij een crisis passen onorthodoxe maatregelen, maar wel voorzien van goede en strikte voorwaarden om ervoor te zorgen dat de woonoverlast niet toeneemt. Dat betekent het strikter stellen van eisen aan de nachtrust en de aan te brengen geluidsisolatie tussen de woningen.
EenUtrecht heeft ervoor gezorgd (juni 2025) dat de gemeente een afzonderlijk programma ontwikkeld voor het ‘Beter Benutten van Bestaande Bouw’ kortweg 4xB. Dat omhelst een aanpak met 12 actielijnen die verder door de gemeente moeten worden uitgewerkt en gerealiseerd.

Het splitsen (in appartementen) en vooral het omzetten van woningen naar kamers (‘verkameren’) is nu nog een kostbare zaak en daarmee vaak alleen nog maar toegankelijk voor grotere beleggers en vastgoedpartijen. De omgevingsvergunning voor beide kan eenvoudiger en de omzettingsvergunning bij het verkameren moet goedkoper. De minimale oppervlakte-eis om woningen te mogen splitsen kan van 140m2 naar 80 tot 100m2. Bij de omgevingsvergunning zal strikt worden gehandhaafd op geluidsisolatie eisen en bij de omzettingsvergunning op de afspraken over woonoverlast die daartoe zo concreet als mogelijk bij de vergunningverlening worden beschreven. Als daar niet aan wordt voldaan en omwonenden terecht woonoverlast melden dan kan de vergunning worden ingetrokken.

Datzelfde geldt voor het stimuleren van het woningdelen (meerdere huishoudens huren gezamenlijk één woning) en hospitaverhuur (maximaal 50% van de eigen woning door anderen laten bewonen), o.a. door regels rondom (onder)verhuur van delen van de (gezamenlijke) woning te vereenvoudigen. Nu is dat vergunningsvrij voor maximaal 3 personen en dat moet voor woongroepen en bij hospitaverhuur verhoogd naar maximaal 5 personen op de woning; maar wel alleen als nader onderzoek uitwijst dat dit (mede door aanvullende maatregelen) zonder noemenswaardige overlastrisico’s ook echt goed mogelijk is. Zo ontstaan ook veel meer kleine (deel)woningen voor de snel groeiende groep van eenpersoonshuishoudens, onder wie veel starters en studenten.

Utrechters, onder wie veel alleenwonende ouderen, die in een voor hen te grote woning wonen moeten maximaal de ruimte krijgen om te verhuizen – als zij dat zelf graag willen – naar een kleinere (meer passende) woning: ‘van groot naar beter’. Daardoor worden ook ruimtes in de stad beter benut. De gemeente stimuleert dit maximaal en waar nodig worden de voorrangsregels aangepast.

Daarnaast moeten alle leegstaande gebouwen, waaronder lege kantoorpanden en ruimtes boven winkels, maximaal beschikbaar komen voor woningen; waar nodig onder druk van de gemeente.

Op dit moment woont 57% van alle Utrechters in een betaalbare woning (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop samen). Tegelijkertijd is van alle Utrechtse woningzoekenden 43% op zoek naar een sociale huurwoning, 11% zoekt een middenhuurwoning en 17% een betaalbare koopwoning; samen dus 71%. Maar door de sterke stijging van de woningprijzen is het verstandig bij nieuwbouw je te richten op een ruimere marge betaalbaar. Dat betekent dat de gemeente voor alle nieuwbouw gezamenlijk minimaal moet inzetten op een aandeel van 80%  betaalbaar, waarvan minimaal 40% tot mogelijk 50% sociaal en minimaal 30% mogelijk 40% middensegment (middenhuur en betaalbare koop). Dat is net even ambitieuzer dan wat het huidige stadsbestuur nastreeft (75% betaalbaar bij nieuwbouw).

Elke (sub)wijk heeft minimaal 20% ‘sociale’ woningen (huur en koop), minimaal 20% woningen in het middensegment (huur en koop) en maximaal 40% dure woningen (huur en koop), bij voorkeur zo veel mogelijk verspreid over alle buurten in die (sub)wijk; tenzij er hele goede redenen zijn om hiervan af te wijken. Studenten wonen dus niet alleen op de Uithof maar verspreid over de hele stad, in de toekomst dus ook in de nieuwbouwwijk Merwede. Als er in een (sub)wijk minder dan 20% sociale woningen zijn (huur én koop) mag er in die (sub)wijk alleen sociaal worden bijgebouwd; dus in beginsel 100% sociale huur én sociale koop erbij. Datzelfde geldt ook voor de 20% woningen in het middensegment. Bij elk nieuwbouwproject en elke renovatie waarbij woningen vrij komen voor huur en koop stelt de gemeente dwingende eisen vast voor het te realiseren percentages sociaal en middensegment. Het onderscheid tussen huur en koop is hierin minder relevant. Daarmee wordt Utrecht een ongedeelde stad en bereikbaar voor elke Utrechter, ongeacht zijn of haar inkomen.

Het Utrechtse stadsbestuur zet nu vooral in op betaalbare huur in plaats van koop; dit terwijl huren per definitie duurder is dan kopen (anders zouden particulieren geen woning meer verhuren). Het vervelende is dat door de financieringsdrempels bij kopen veel Utrechters met een lager inkomen dus niet kunnen kiezen voor de goedkoopste woonoptie, namelijk zelf een (sociale huur)woning kopen. Daarom dienen gemeente en woningcorporaties samen ‘sociale koop’ waar mogelijk te stimuleren, zijnde koopvormen waarbij stapsgewijs de (huur)woning wordt gekocht (dat deel kopen wat je kunt betalen). De gemeente gaat daarom actief de huurders in de sociale huursector, die dat willen, ondersteunen in het kunnen kopen van een sociale huurwoning. Hierover maakt de gemeente bindende afspraken met alle Utrechtse woningcorporaties. Bijvoorbeeld met aantrekkelijke varianten van sociale koop van huurwoningen (bijv. met kortingsregelingen bij de aankoop) en eerste recht van koop (bij verkoop van de sociale huurwoning door de woningcorporatie). Het verkopen van sociale huurwoningen door de woningcorporatie mag in beginsel alleen als sprake is van een ‘sociale koop’; want ook mensen met een lager inkomen moeten in staat gesteld worden om te wonen tegen de laagste kosten (koop is goedkoper dan huur).

Ten slotte kan sociale koop ook plaatsvinden als bewoners (huurders én kopers) gezamenlijk een woongebouw of cluster van woningen/appartementen kopen, deze al dan niet ook zelf (laten) bouwen of door de woningen ‘over te kopen’ (als huurders) van bijv. een woningcorporatie. Dan kan het gaan om een volledige koop of een gedeeltelijke (sociale) koop of door bijv. gezamenlijk als huurders alleen het dagelijks onderhoud zelf te organiseren. De gemeente gaat deze vormen zeer actief ondersteunen, o.a. waar nodig door de betreffende woongroepen en/of coöperatieven bijv. te voorzien van deskundige begeleiding, garantiestellingen en/of netwerken.

Utrecht gaat uit van te veel grootschalige nieuwbouw. Kleinere projecten zijn makkelijker, goedkoper en beter in te passen (óók voor de buren!). Grootschalig nieuwbouwen vraagt plaatselijk om enorme aanpassingen van voorzieningen, terwijl kleinschalig ‘tussendoor’ enkele woningen tussenvoegen veel beter gebruik maakt van (de grenzen van) bestaande voorzieningen. Dus kleinschalig verdichten is beter dan (veel te) duur grootschalig verdichten of compleet nieuw bouwen in de ‘polder’. Een andere belangrijke ‘prijsremmer’ is door slim te bouwen, namelijk met gestandaardiseerde woningen op ‘bestelling’. Zo ontstaat tegelijkertijd een grotere verscheidenheid van woningen in een straat en worden buurten minder eentonig.

Allerlei woonvormen, waarin Utrechters gezamenlijk een gemeenschappelijke ruimte delen, worden extra ondersteund en waar mogelijk krijgen zij met voorrang ruimtes toegewezen. Zodoende ontstaat ruimte voor de vele wooncollectieven en wooninitiatieven (van bijvoorbeeld ouderen of groepen migranten) om samen – in een eigen gekozen vorm – te gaan wonen.

Behoefte aan kleiner kunnen wonen is vooral bij alleenwonende ouderen zeer groot, maar de beschikbaarheid van toegankelijke én kleinere woningen voor hen is nihil. Daarom moet daar gerichter voor worden gebouwd.

Utrechters die hier al wonen verdienen voorrang bij het toewijzen van een sociale huurwoning, zodat ze betaalbaar kunnen blijven wonen in de eigen stad waar ze zijn opgegroeid of een leven hebben opgebouwd. Dat moet ook gelden voor statushouders die al in een Utrechts Asiel Zoekers Centrum wonen. De voorrangsregeling mag niet uitsluitend gelden voor Utrechters die hier al wonen, maar moet ook beschikbaar komen voor Utrechters die hier studeren en werken; in het bijzonder voor degenen die werkzaam zijn in een beroep waar wonen dichtbij werk belangrijk is (zoals bij politie, zorg en onderwijs). Het gaat dan om Utrecht en enkele gemeenten (U10) direct rondom Utrecht omdat zij samen één volkshuisvestelijk gebied zijn.
Als iemand langer dan 10 jaar in Utrecht heeft gewoond is er een terugkeergarantie en kan zo iemand altijd met voorrang – waar dat mogelijk is – (terug) verhuizen naar een nieuwe woning in de stad. Op die manier kunnen Utrechters (opnieuw) wonen in de stad waar zij zijn ‘geworteld’.

Makelaars (huur en koop) hebben al ruim 20 jaar alle ruimte om te handelen. Hoe zij makelen wordt steeds ‘vrijer’ en gebeurt steeds meer achter ‘gesloten deuren’. Biedingen zijn niet meer transparant, zonder aankoopmakelaar kom je er bijna niet meer tussen en de courtages zijn hoger naarmate de prijzen stijgen. Als in de komende jaren de vergunning weer wordt ingevoerd voor het beroep van makelaars biedt dat de gelegenheid voor de gemeente om weer eisen te kunnen stellen aan de makelaar als het gaat om bijv. courtages, transparantie, concurrentie en het niet bij opbod verkopen van woningen. Houdt de makelaar zich niet aan de regels dan verliest deze zijn/haar vergunning. Vooruitlopend op die landelijke regeling kan de gemeente Utrecht alvast proefdraaien.

Een groot deel van de woonlasten zijn energielasten. De gemeente gaat alle bewoners die dat willen, actief ondersteunen bij het verduurzamen van de eigen woning, bijvoorbeeld door het deels subsidiëren van de aankoop van zonnepanelen op de eigen woning of op nabijgelegen vastgoed. Daarnaast biedt de gemeente alle daken aan die zij in eigendom heeft actief aan Utrechtse buurtinitiatieven voor het opwekken van zonne-energie. Daarmee stimuleert de gemeente dat Utrechters zichzelf kunnen voorzien van energie. Tegelijkertijd zet de gemeente zich er voor in dat de opbrengsten er van ook daadwerkelijk bij deze Utrechters terecht komen.

Overigens, door de netcongestie in de Utrechtse regio en het vervallen van de salderingsregeling (per januari 2027) zal het stimuleren van zonnepanelen op daken voorlopig onvoldoende rendabel zijn en daarom is het zaak dat de gemeente zich inzet voor het stimuleren van innovatieve (wijk)batterij-oplossingen, het zo snel mogelijk oplossen van de lokale netcongestie en het bevorderen van de landelijke bereidheid om lokaal met energiepartijen wel weer tot betaalbare oplossingen voor het opwekken van energie met je eigen huis te komen.  Zonne-energie realiseren met de eigen woning is en blijft op de langere termijn een belangrijk doel om na te streven.